巴西房地产市场正在升温，这是不容置疑的事实。那么当前房产投资者获得资本收益的潜力有多大？经济价值报（Valor）采访的专家们认为，在接下来的3-6年，房价和房租增长速度至少高于通膨率2至3个百分点，持续增长的时间和强度将取决于改革政策，经济的加速增长和国际环境的稳定程度。但房产经纪人和经济学家都认为，未来三年或更长时间内，房产资本收益极有可能以两位数增长。

Ourinvest Real Estate房地产总监兼巴西经济研究学院（Insper）教授诺尼诺（Rossano Nonino）预测，从现在到2025年，每平方米的价格和租金平均每年将增长12％至15％。房价增长热潮始于圣保罗市，但预计其他地区未来几年内房价也将上涨。专家对此预测有所保留。“房地产市场情况特殊，房价受许多的变量影响，比如地理位置（在某些城市，房价仍在下跌），性质（分为商业性质和住宅性质），房子基本信息和其他一些考虑的因素。”专家指出。

尽管各城市和各划分区的升温速度不同，但房价稳定或者上升是总体趋势。RBR Asset Management房产咨询公司的CEO阿尔门德拉（Ricardo Almendra）透露，他认为商业地产2020年每平方米出售价及租金的平均价格将上涨15％，圣保罗商业地产价格2021年将再增长10％，这是巴西最大的房产市场。但他认为房地产市场极有可能会在很长一段时间内保持该增长水平。

现在房贷利率仍为个位数，房地产升值带来的收益甚至可能超过贷款成本。诺尼诺分析：“在这种情况下，资本杠杆变得对投资者有利。如果房地产市场得以扩张，投资者将在长达六年的时间内利用买卖房产获取收益。”

巴西房地产指数Fipezap显示，2015年至2019年，圣保罗州房价名义上平均增幅为8.14％，房租平均增幅为7.9％。但是如果把通货膨胀考虑在内的话，那么圣保罗州房地产在租金方面损失了16.64％，在买卖谈判中损失了16.46％。

里约热内卢州房租名义上平均下降了22.9％，实际下降了40.49％。房价名义上下降了13.31％，算上通货膨胀，实际上下降了33.03％。

诺尼诺教授还提到，在经济危机之前恢复价格水平，意味着价格恢复的百分比要比之前下跌的百分比大。例如，2014年价值10万雷亚尔的房产，去年贬值了30%跌至7万雷亚尔。但是要想恢复六年前的价值，它必须升值43％。如果房产的销售价格下降了一半，那么恢复到最高价格就需要升值一倍。

Imovelweb房产咨询公司的财务总监加尔迪诺（Tiago Galdino）对房地产升温持更加谨慎的态度。他认为，一个基本变量是就业和收入水平能否恢复。他说：“我估计圣保罗房地产价格2020年将与通货膨胀率保持一致，2021年将开始超过通货膨胀率。”在他看来，如果失业率达到2013年的水平，那么房地产将加速升温。“房价至少比代表巴西官方通胀率的全国消费者物价指数（IPCA）高出2-3个百分点，这是毫无疑问的。